A Terceira Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, confirmou que a construtora responsável deverá reparar integralmente um condomínio pelos prejuízos causados devido à depreciação de suas unidades imobiliárias a partir das inadequações constatadas nas dimensões das vagas de garagem e nas áreas de circulação entre elas.
Segundo o colegiado, o artigo 500, parágrafo 1º, do Código Civil (CC) não dá ao vendedor de imóvel o direito de abater da indenização devida o equivalente a 5% da metragem prevista no contrato.
O condomínio entrou na Justiça alegando que foram verificados vários vícios construtivos e inadequações relativas ao memorial de incorporação do edifício. Após perícia no local, o juízo de primeiro grau condenou a construtora a pagar R$ 115,5 mil, por entender que as vagas de garagem foram entregues em quantidade inferior, indevidamente localizadas, além de não possuírem as dimensões mínimas necessárias.
O Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial à apelação do condomínio para afastar a tolerância de 5%, prevista em lei municipal, quanto à diferença na metragem das vagas de garagem, e aumentou a reparação para R$ 965,8 mil.
No recurso ao STJ, a construtora alegou que, ao afastar a tolerância de 5% na largura das vagas para fins de fixação do valor da indenização, o tribunal local violou o disposto no artigo 500, parágrafo 1º, do Código Civil.
Indenização deve ser integral, sob pena de permitir o enriquecimento sem causa do vendedor
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso, observou que o artigo 500, parágrafo 1º, do CC não pode ser aplicado no caso dos autos. Para ele, é inadequado falar em presunção de que a referência contratual às dimensões das vagas de garagem seria meramente enunciativa.
Segundo o relator, presume-se que a referência às dimensões foi meramente enunciativa quando, em contratos de venda de imóvel com estipulação de preço por extensão ou determinação da respectiva área, a diferença entre o pactuado e aquilo efetivamente entregue ao comprador não passar de um vigésimo da área total enunciada.
Cueva ressaltou que tal regra, todavia, não tem o alcance de conceder ao vendedor do imóvel o direito de abater da indenização devida o equivalente a 5% das dimensões avençadas, uma vez que, verificado o descumprimento do contrato por diferença superior a um vigésimo (5%) da área total enunciada, a indenização daí decorrente deve corresponder à integralidade desta, sob pena de se permitir o enriquecimento sem causa do vendedor.
De acordo com o ministro, admitir a interpretação pretendida pela construtora “seria o mesmo que emprestar proteção injustificada ao descumprimento da obrigação e desprestigiar o princípio da boa-fé contratual”.
